繼日前北京市緊急暫停豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊出讓之后，29日，湖南省也宣布今后將對“高價地”頻發(fā)地區(qū)的相關責任人進行約談，以合理調控地價、穩(wěn)定土地市場。

　　《經濟參考報》記者獲悉，針對“高價”地塊，國土部已經重點監(jiān)測管控土地市場異常波動城市，并針對大房企和大地塊建立跟蹤督察制度，以穩(wěn)定房地產用地供應抑制異常地價。

　　5月以來，北京、上海、廣州、深圳等地的土地市場“盛宴不斷”。房企一反常態(tài)拿地異常積極，幾家標桿企業(yè)甚至多次出手。高總價、高溢價的地塊接連出現，多地的“地王”紀錄也被刷新。

　　5月22日，北京城建以總價11.5億元，溢價率高達102%的價格競得北京大興一宗多功能用地；同日保利聯(lián)合首開以總價12.82億元、1.05萬平方米公租房條件奪得大興另一宗地塊，溢價率為49%。

　　5月14日，佳兆業(yè)以4.05億元拿下深圳今年首宗商辦用地。15日，佳兆業(yè)集團控股有限公司的子公司以15.05億元競得上海浦東新區(qū)另一宗地塊，溢價率99.28%。17日，佳兆業(yè)又在杭州余杭區(qū)競得一宗住宅用地，成交總價為10.1億元，溢價率86.5%。

　　除此之外，近日雅居樂3.6億元購入云南騰沖、廣東佛山三水65萬平方米土地；金科股份5.19億元獲江蘇如皋三宗地；保利地產還購得北京通州運河核心區(qū)兩塊地。

　　上海日前推出的6宗世博系列地塊，吸引了包括多家央企在內的十幾家房企互相角逐。廣州5月初推出的白云同寶路住宅地塊、番禺萬博商業(yè)地塊等，同樣受到了大型房企的追捧。其中，番禺萬博商業(yè)地塊先后有萬科、保利、中鐵、佳兆業(yè)、碧桂園等9家企業(yè)競價，最終由中鐵以136.57%的溢價率競得。

　　業(yè)內分析認為，房企銷售較好，資金充裕，因此在一線城市優(yōu)質地塊入市時，出現集中“搶地”情況。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫說，上輪調控中大量房企通過“以價換量”的方式回籠了大量資金，“錢多地少”使得房企對土地市場的興趣開始回升。而進入今年以來，雖然受到“限價”等新一輪房地產市場調控政策的影響，但是房企對于北京等一線城市未來房地產市場的走勢普遍看好，因此紛紛開始出手拿地，增加儲備。

　　根據CRIC房地產研究中心監(jiān)測的4、5月份全國土地成交排名可以看出，近期，各大房企頻繁拿地主要集中在北、上、廣等一線城市以及其他重點城市。“高溢價”、“數百次舉牌”等現象，也可以反映出房企積極拿地補倉的心態(tài)。

　　“萬科一季度共新增476萬平方米的土地儲備，拿地建面絕對值在典型企業(yè)中位居第一，而2012年同期萬科沒有一幅新增地塊。”CRIC研究中心分析師朱一鳴告訴《經濟參考報》記者，此外，保利、金地兩家企業(yè)的拿地規(guī)模僅次于萬科，新增土儲建面也在200萬方以上。“隨著2013年市場環(huán)境的改善，企業(yè)的存貨量的下降，預計企業(yè)未來投資意愿還將逐漸增強”。

　　廣州經緯行研究中心張文艷認為，大型房企當前拿地補倉、加快布局全國的意愿強烈，以期在下一輪競爭中立于不敗之地，部分房企更以海外融資來滿足擴張資金需求。

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　　福潤天成46億拿下上海總價地王 市場人士看漲地價

　　雖然住宅成交陷入低迷，但土地市場卻迎來了一個實實在在的“紅五月”。

　　5月29日上午，北京福潤天成房地產開發(fā)有限公司以46億元的總價成功競得上海長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，折合樓板價29229元/平方米，溢價率56.96%，在刷新了4月10日唐鎮(zhèn)宅地37.75億元的總價記錄后，也成為年內上海新總價地王。

　　不過，對于北京福潤天成這家房企，業(yè)內還是較為陌生，此前該公司曾參與了北京通州臺湖鎮(zhèn)、大興舊宮幾宗地塊的競拍，雖然多次舉牌，但最終還是選擇了放棄。

　　而有業(yè)內人士指出，北京福潤天成房地產開發(fā)有限公司其實是華美地產的子公司，華美地產則在北京通州開發(fā)了數個K2系列樓盤，本次也是華美地產首次進入上海地區(qū)。

　　年內總價地王

　　資料顯示，華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，位于原上海第十鋼鐵廠及上海人民廣播電臺舊址，緊鄰軌交3、4、10號線虹橋路站，地理位置極佳。出讓面積達4.04萬平方米，起始總價29.3066億元，起始樓板價為18622元/平方米，土地用途為文體、商辦用地。

　　而該地塊一經掛出便吸引了不少房企的關注，最終北京福潤天成經過32輪的激烈競拍擊敗九龍倉、和記黃埔、古北集團、新長寧集團拿下該地塊。

　　同日進入現場競拍環(huán)節(jié)的閘北區(qū)411街坊26丘地塊，則被上海華誼集團房地產有限公司以36658萬元的底價獲取，折合樓板價17000元/平方米。隨著這兩宗地塊的成功出讓，上海政府一日內便攬入了近50億元的土地出讓金。

　　而在不久前的5月9日，上海浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)共6宗地塊成交，其中一幅地塊更是以40079元/平方米的樓面價格刷新了上海三年以來的樓面地價新高。

　　據統(tǒng)計，5月份以來，上海已出讓土地24幅，出讓面積37.17萬平方米，出讓金總額達148.08億元。

　　市場人士看漲土地價格

　　除了上海，北京5月份的土地市場也是頗為熱鬧。僅5月20日和22日兩天的時間，北京便成交了5宗地塊，總價超過50億元。其中通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-23地塊F3其它類多功能用地在經過62輪競拍后，由北京世紀鴻以8.25億元拿下，溢價率達高達230%。而保利首開聯(lián)合拿下的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設舊村改造二期A2-1地塊，也成為了區(qū)域內的單價地王。

　　此外，5月3日，長沙金融生態(tài)區(qū)的一幅商住地塊，經過42輪競拍由湖南富興集團下屬子公司長沙市金地房地產開發(fā)有限公司以35.79億元競得，折合樓面地價4913元/平方米，溢價率44.3%，成為了長沙年內新總價地王。

　　5月23日，佳兆業(yè)地產又以約8億元、配建19600平方米保障房的價格競得廣州白云區(qū)沙太路梅花園地塊，刨除配建面積后，樓面地價約2.4萬元/平方米。

　　同日，在擊敗恒大等諸多知名開發(fā)商后，越秀地產旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產有限公司以24.6億元、配建42000平方米保障房的價格，競得海珠區(qū)一臨江地塊，剔除保障房后的樓面地價高達3.5萬元/平方米。

　　對此，業(yè)內人士普遍認為，由于僅北京落實了“國五條”細則的相關措施，開發(fā)商對于后市的預期也越來越樂觀，再加上今年的銷售業(yè)績不錯資金較為寬裕，大手筆拿地也在情理之中。

　　中原地產研究部總監(jiān)張大偉也表示，北京、上海、廣州等一線城市近期均出現了區(qū)域土地價格新高。整體樓市在國五條落地力度低于預期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象，市場存在再次失控的風險。(證券日報)


 

　　“國五條”滿百日 新政似拳打棉花
 

　　編者按：自2月20日“國五條”出臺至今，正好百日。百日新政效果如何？總體看，房價上漲的預期沒有改變，因此有人稱之為“空調”。在樓市博弈愈演愈烈之際，“國五條”將何去何從？未來樓市調控是否需要改弦易轍？

　　自2月20日“國五條”出臺至今，已滿百天，盡管房價環(huán)比漲幅有所收窄，但是房價上漲的趨勢并沒有改變，這與政策之初的預期相差甚遠。

　　對于“國五條”的執(zhí)行效果，住建部專家與國有大型房企高管在接受證券時報記者采訪時均不愿置評，而贊同調控效果不理想的業(yè)內專家也認為還應進一步觀察再說，可見調控仍處于敏感時期。

　　新政幾成“空調”

　　由“國五條”及其細則引發(fā)的本輪調控，當時被認為是自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼。特別是細則中對二手房從嚴征收20%個稅政策，被譽為本輪調控的“殺手锏”并被寄予厚望。

　　然而在“殺手锏”的震懾下，整個3月都處在搶搭政策“末班車”的恐慌中。各地二手房過戶大廳人滿為患，有地方甚至出現了“離婚潮”，多個城市二手住宅交易量井噴。與此同時，擔心稅費增加的恐慌心理也擠壓部分需求涌入新房市場，部分樓盤收緊或取消了原有的優(yōu)惠政策，價格繼續(xù)上揚。3月份70個大中城市，有68個城市房價環(huán)比上漲，創(chuàng)限購以來新高。

　　就在市場對各地細則充滿期待之時，率先出臺的廣東版細則讓人有些失望，隨后陸續(xù)出臺的北京、上海、重慶等三十余個城市的地方細則，除北京明確“20%個稅”實施時間外，絕大多數城市只是重申了“國五條”細則的要求，有的地方干脆未提及。

　　“調控效果不太理想的原因是，20%個稅在決策前沒有廣泛征求意見，決策后政府有關部門的細則沒跟上，又沒按國五條本身的要求解讀清楚，沒能正確引導預期，反而引起市場恐慌，結果適得其反、事與愿違。政府有關部門需要總結經驗。”中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。

　　朱中一認為，稅收政策是國家制定的，2006年國稅總局的文件中，哪些仍執(zhí)行哪些不執(zhí)行，國家有關部門未向社會明確，因此一些地方執(zhí)行中觀望敷衍。“新政策應解讀清楚，避免恐慌，國務院有關部門要通力配合，及時出臺細則。”朱中一再次強調。

　　陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖則認為，各地不執(zhí)行的主要原因是“土地財政”，因擔心執(zhí)行后市場受到影響，地不好賣，稅收少了，進而影響整個產業(yè)，而城鎮(zhèn)化背景下各地都在競爭搶地盤，吸引項目和人才，因此地方政府才會陽奉陰違。

　　中國社科院金融所研究員尹中立對此表示贊同，“相比土地出讓金的收入而言，征收的20%所得稅在政府財政收入中的比重是微不足道的，如果因為征收住房交易的所得稅而影響到土地出讓金的收入，則是因小失大之舉。”他說，因此，在政策執(zhí)行過程中，地方政府對這項規(guī)定進行了“變通”，大多數城市對20%的所得稅政策都采取了回避態(tài)度，即使是態(tài)度最積極的北京市對此也采取了“彈性”處理。可見，“國五條”中最具殺傷力的20%所得稅政策的結局是“重拳打在棉花上”。

　　值得注意的是，“國五條”中唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標，這幾乎已經成為今年調控的主基調。為完成該目標，北京、上海、廣州、深圳、合肥、廈門、沈陽在預售證審批環(huán)節(jié)嚴格限價，北京還擬通過從重征收土地增值稅、土地出讓采用“限房價、競地價”方式來控制房價。

　　朱中一認為，雖然對房價上漲過快的城市，限價有合理性，但與市場經濟規(guī)則存在矛盾。“一房一價之前一直有，北京這次是更嚴格執(zhí)行，但根據《城市房地產開發(fā)經營條例》，商品房銷售價格是由雙方協(xié)商議定的。限價只能解決短期問題。在市場經濟條件下，政府哪些要管，哪些要放，還需研究完善。當前，政府要在增加供應和防止土地價格過快上漲方面把好關。”朱中一說。

　　由于各地細則執(zhí)行力度不一，經歷了3月的市場井噴后，4月各線城市成交出現了不同程度的下滑，其中一線城市尤為明顯，二三線基本平穩(wěn)。而預售限價果然立竿見影，4月70個大中城市房價平均環(huán)比漲幅7個月來首次下降。

　　盡管房價環(huán)比漲幅趨緩，但同比漲幅仍在擴大，房價上漲預期未根本解除。地方政府的消極“執(zhí)政”增強了房企對市場的信心，拿地熱情再起，5月以來地王再現，上海、廣州、長沙甚至10天內出現了3個年內地王。近期一二線城市拍賣的樓面地價，基本接近附近商品房的售價。

　　在朱中一看來，最近一二線城市地王再現，反映了拿地企業(yè)對未來市場預期樂觀，但就全國而言，1~4月土地成交同比減少，說明了多數企業(yè)還在觀望。

　　“買的不是限價房的地，卻要限制銷售價格，這是不合理的。”范小沖說，政府不讓利，不可能降房價。范小沖認為，現在的房價數據是重壓下的市場平衡，限價早晚會取消，未來一旦壓力釋放，需求還很大，房價還有上漲空間。

　　業(yè)內諱莫如深

　　在樓市博弈愈演愈烈之時，新一屆政府對房地產調控卻甚少表態(tài)，業(yè)內人士對“國五條”也諱莫如深。

　　證券時報記者發(fā)現，在最近的幾次國務院常務會議上，除了3月27日提出“要繼續(xù)搞好房地產市場調控，加快建立房地產穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制”外，其余幾次對房地產調控只字未提。

　　對于“國五條”的執(zhí)行效果，住建部的一位專家接受證券時報記者采訪時表示，“國五條”是上屆政府制定的，不便過多評論，并拒絕回答有關“國五條”的所有問題。

　　當記者就“國五條”有關問題采訪一位國有上市房企高管時，得到的答復卻是“ 國五條現在太敏感，作為國企不便評論”。

　　同樣，記者在某券商研究機構那也吃了閉門羹，拒絕回答的理由是，“國五條”有關問題超出了證券分析師的專業(yè)研究領域，更適合政府官員回答。

　　而面對記者圍繞“國五條”列出的十個問題，萬科公司也只給予了簡單而官方的回復：“政策的出臺印證了政府的調控決心。我們相信房地產調控是一個長期性的過程，支持自住需求、抑制投機投資性購房仍然是基本的方向。萬科的策略是順應政策導向，繼續(xù)面向自住需求，堅持為普通人蓋好房子 、 蓋有人住的房子的理念，提高企業(yè)經營質量。市場是一個復雜的體系，短期內政策對市場會有什么影響，還需要進一步觀察。”

　　政策是否加碼？

　　“國五條”出臺百日以來，并沒有改變房企和購房人對未來房價上漲的預期，從執(zhí)行最嚴厲的北京出現“日光盤”及一個樓盤幾百套房源卻有數千人排號可見一斑。

　　對于未來的市場預期，上海易居研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時表示，雖然地方政府落實不力，但依然逼使市場出現短期調整，二三季度，市場將有所調整和振蕩，尤其是成交量更明顯一些，四季度成交量可能再度反彈。至于價格，二季度房價漲幅會減速，但不會那么快由漲轉跌，年內全國房價總體振蕩上行。

　　對于未來政策是否需要加碼，朱中一表示，雖然“國五條”執(zhí)行效果不理想，但放出信號對抑制投資投機是有警示作用的，如果其他條款都能跟進落實，如對中介的規(guī)范和預售門檻提高等，對今后的市場是有好處的。他認為目前不要急于再出新政，再觀望一、二個月，看看細則具體落實情況和市場反應再說。

　　楊紅旭也認為，“國五條”雖沒被嚴格落實，但仍出現短期效果，經濟低迷，不宜加大調控力度，觀察至四季度再做決斷不遲。

　　對于年內房產稅將擴大試點問題，朱中一認為，要在總結上海、重慶經驗的基礎上，積極而又穩(wěn)妥地推進。楊紅旭表示，今年房產稅擴大試點的主要方向是一二線房價較高的城市，南京等城市可能性較大。房產稅全國鋪開是方向，未來征收方式會像當前重慶和上海那樣分稅率征收。長期來看，重慶版本是大勢所趨。但他同時指出，房產稅并非抑制房價的神藥，其作用機制較弱，但這是對中國住宅持有環(huán)節(jié)沒有稅的稅制的完善。（證券時報）


 

　　多地掀搶地潮背后：房企或陷高價拿地困境

　　昨日(5月29日)，上海誕生新總價“地王”，北京福潤天成房地產開發(fā)有限公司46億元奪長寧區(qū)新華路地塊，溢價57%，樓板價29229元/平方米。“國五條”細則落地后，全國土地市場持續(xù)升溫，高單價、高溢價地塊頻現，多地“地王”紀錄屢被刷新。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對《每日經濟新聞》記者表示，土地市場頻現高溢價、“地王”不是件好事，如果當前正在醞釀2009~2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，調控效果功虧一簣。這或將導致樓市調控政策再度收緊。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進強調，中小房企在拿地上不可盲目跟風，如果在目前土地市場持續(xù)火熱的趨勢下，不假思索參與拿地，會有更大的后患。若后續(xù)開發(fā)資金不到位，則易出現“蛇吞象”的風險，拖累公司整體運營。此類房企應要有三思而后行的科學拿地思路。

　　“地王”頻現或不合時宜

　　近日，在北京市國土資源局突然叫停豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地掛牌出讓活動時，一位開發(fā)商代表透露，在如今限購限價的大背景之下，“地王”的出現有些不合時宜。“還是價格太敏感。去年9月份的來廣營地塊，還有年底的團結湖地塊，都是因擔心價格過高影響市場穩(wěn)定情緒被臨時叫停。”

　　國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1~4月，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費1912億元，同比增長66.0%。

　　同策咨詢研究中心數據顯示，今年1~4月，全國10個重點城市中，杭州、北京、上海、天津及南京5城市住宅用地累積供應量超過去年同期，同比增幅分別為2066%、817%、137%、64%、9%，重慶、北京和上海分別以325萬平方米、281萬平方米、219萬平方米的累積成交量排名前三位。

　　中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，廣州、北京等一線城市均出現了區(qū)域地價格新高。在“國五條”細則力度低于預期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷出現明顯看漲現象。市場存在再次失控的風險。

　　房企資金全面好轉，拿地積極性也隨之高漲。地方政府積極推地，上海、蘇州等城市均出現了大規(guī)模的推地現象。整體來說，目前樓市量價均居于高位，開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。

　　爭搶“地王”需謹慎

　　“龍頭開發(fā)企業(yè)抗市場風險能力較強，多次拍的‘地王’吃下去就不會再吐出來，也就是說很難再有退地的市場風險，這樣可能導致樓市調控成果功歸一簣。”張宏偉認為，一方面優(yōu)質地塊被具有資金實力的大型開發(fā)企業(yè)拿走，中小開發(fā)企業(yè)拿地的機會越來越少；另一方面優(yōu)質地塊越來越少，隨著市場基本面的回暖，非優(yōu)質地塊后期的推出也會引起部分大型開發(fā)企業(yè)的關注。

　　目前，土地市場價格可能因此水漲船高，中小房企拿地心有余力而不足。當前土地市場“火爆”的現象，有可能使后期推地陷入困境。上海證大集團董事長戴志康把“地王”稱之為圍城。“外面的人想進去，里面的人想出來”。2010年初，戴志康和綠城集團董事長宋衛(wèi)平等以約92億元高價意外搶得上海外灘地王。到2011年底，戴志康和宋衛(wèi)平幾乎以平價方式悉數售完該項目股權，走出“圍城”。

　　對于目前房企的困局，嚴躍進認為地方政府應積極行動起來。在他看來，地方政府一要穩(wěn)定土地市場秩序，政府只有進行積極的、有節(jié)奏的推地行為；二要對土地價格設置上線。畢竟高價出讓土地只能得一時之快，但在這基礎上形成的高房價，最終會砸了政府控房價的腳。(每日經濟新聞)