開發(fā)商們的悲歡并不相通，一邊是暴雷房企排隊(duì)退市，一邊“土豪”房企發(fā)愁如何花錢買地。

6月1日，一場競爭激烈的土拍，出現(xiàn)在了北京近郊順義區(qū)，當(dāng)?shù)匾蛔诘貕K引來了45家房企的競拍。最終，一家名為“福建雄旺”的企業(yè)以16.56億元的價格摘走。與起拍價相比，成交價的溢價率達(dá)到15%。

45家，也是北京一塊土地參拍企業(yè)數(shù)量的最高記錄。3個月前，昌平區(qū)朱辛莊地塊曾遭到42家房企的爭搶。

起拍價低，利潤大，是順義這塊土地受歡迎的重要原因。根據(jù)公開信息，該土地的房價與地價相差約3萬元。更為重要的是，此次土拍取消了一個限制，即拿地后，房企可以讓其他參拍對手入股，這激發(fā)了開發(fā)商入場競拍的動力。拿地拼“馬甲”的時刻又到了。

在45家競拍房企中，除保利、華潤、萬科、綠城等頭部房企外，還有10多家陌生房企，有的房企成立不足1個月，主業(yè)做防水的東方雨虹也來湊熱鬧。“幸運(yùn)兒”福建雄旺則僅成立7個月，參保人數(shù)為零，此前從未獨(dú)立開發(fā)過樓盤項(xiàng)目。

公開資料顯示，福建雄旺曾參股福建國企建發(fā)集團(tuán)旗下的項(xiàng)目。市場猜測，其可能是幫助建發(fā)拿地的“馬甲”。

中指研究院在一則研報(bào)中指出，房企當(dāng)前的投資邏輯趨同，導(dǎo)致核心城市土拍中簽率不斷走低，央國企尤甚。為了拿地，房企會廣泛參與土拍，甚至動用“馬甲”，這推高了搖號難度。部分下游房企也積極參與土拍，拿地后，在與甲方的合作中可以增添談判籌碼。

從債務(wù)危機(jī)中緩過勁的開發(fā)商們，則變得異常謹(jǐn)慎，為了尋求確定性投資，他們紛紛從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市的核心板塊。

以號稱“三四線之王”的碧桂園為例，今年初，他們宣布重啟拿地，并將投資轉(zhuǎn)到一二線城市及三四線核心區(qū)位。

拿地風(fēng)口轉(zhuǎn)向，加劇了不同城市的分化，一線及部分二線城市土拍市場回暖，三四線城市則繼續(xù)遇冷，不見起色。

申港證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)稱，今年前5月，一線城市成交面積同比增長30%，二三線城市僅增長3%、2%，一線城市成交總價同比增長10%，二三線則下滑19%、12%。

利潤足，搶地像“打新”

在以往，林海（化名）經(jīng)常會到飛到全國各地出差，他是一家國企開發(fā)商的投拓人士，要去各地看土地，甄別項(xiàng)目質(zhì)量。但現(xiàn)在，這樣的差旅少了，公司也提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)。

他所在的公司，2020年時，一個項(xiàng)目的凈利潤達(dá)到6%、內(nèi)部收益率（IRR）達(dá)到20%，公司就會批準(zhǔn)拿地。眼下，這兩項(xiàng)指標(biāo)分別被提高到10%和30%。

“只有達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，總部過會了才會有希望批準(zhǔn)拿地。”林海向作者感嘆， “從去年下半年開始，大家拿地策略比較接近。現(xiàn)在融資限制多，償債壓力大，與利潤率相比，公司對現(xiàn)金流回正時間的要求更高。”

按照如此高標(biāo)準(zhǔn)，林海所在的房企大幅收縮了投資戰(zhàn)線——除了北上廣深四個一線城市外，還包括杭州、蘇州、成都、廈門、合肥、南京、西安這些二線城市，以及東莞、寧波等極少數(shù)三線城市。

“像武漢、重慶、天津、鄭州這些城市，庫存實(shí)在太大了，就不在我們的投資戰(zhàn)線中了。”林海說道。

民營房企也不例外。在5月份的股東大會上，新城控股董事長王曉松也判斷稱，公司在現(xiàn)金流健康后會重新拿地，現(xiàn)在上海、蘇州、杭州等核心城市的項(xiàng)目各項(xiàng)利潤指標(biāo)都不會錯，這種肯定100%股權(quán)來做，一旦有好的項(xiàng)目肯定不會放過。

在這一輪“搶地潮”中，爭奪激烈的只有核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

比如，除北京順義的土拍外，成都青羊區(qū)一宗土地也有35家房企進(jìn)入搖號抽簽環(huán)節(jié)，3.5萬元的樓面價也創(chuàng)下當(dāng)?shù)匦路孔罡呦迌r；杭州蕭山一宗地，搖號房企更是多達(dá)60家，廈門五緣灣地塊甚至引來88家房企參拍。

足夠的利潤空間，是吸引開發(fā)商蜂擁而至的核心原因。

以土拍持續(xù)火熱的成都為例，作者統(tǒng)計(jì)，在2021年的土拍中，房價與地價的起始價差，基本在每平米7000元-9000元。到了2022年，主力價差則拉升至1.2萬-1.6萬元。2023年的土拍也延續(xù)了去年的勢頭，最高一宗地的起始房地價差達(dá)到1.85萬元。

一位熟悉成都土拍的市場人士曾告訴作者，土拍入市前，當(dāng)?shù)貒敛块T都會預(yù)公告，通過召開土地推介會等形式進(jìn)行摸排，看看房企有無參拍興趣，要保證去化率、溢價率等等，一旦流拍掉，還要內(nèi)部復(fù)盤寫報(bào)告，維持土地市場的熱度。

“政府非常懂市場，最近賣的都是優(yōu)質(zhì)地塊，基本都要搖號”。這位市場人士說。

局部火熱，整體偏冷

“現(xiàn)在區(qū)域?yàn)榱四玫囟己芫怼！彼渭眩ɑψ髡弑硎荆且患襎OP20房企某區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人。

去年，她所在的房企資金有限，他們需要四處跟蹤地塊，寫投資報(bào)告，做市場和客戶研究，好不容易找到可以滿足投資標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，上報(bào)集團(tuán)后，依然會給砍掉幾個，到了集團(tuán)決策會后，又會被砍掉幾個。

“報(bào)了10宗地塊，最終只批準(zhǔn)去參拍兩宗。”宋佳說。

到了今年，集團(tuán)的資金充裕了，對項(xiàng)目的利潤率要求也降低了，開始鼓勵區(qū)域公司多去拿地。但是，宋佳也明顯感覺到土拍競爭更激烈了，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊基本都要搖號，完全拼運(yùn)氣，三線城市地價低、區(qū)位好又有客戶基礎(chǔ)的地塊，集團(tuán)也鼓勵去拿。

宋佳表示，三線城市拿地最核心要素是，地價要和周圍競品持平或更便宜。

“一旦將來市場下行，大家都降價，別人可以降2000元，如果你拿地的價格高，你就沒得降，就會被玩死。”宋佳坦言，今年以來，盡管她的團(tuán)隊(duì)看了不少地，但一宗三線城市的土地也沒敢拿。

克而瑞研究中心近期一篇研報(bào)指出，未來土地市場仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。對于大部分三四線城市，尤其是長三角和粵港澳之外的低能級城市，短期熱度難見起色，底價成交是常態(tài)。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，2023年1-5月，全國300個城市推出了1691宗住宅用地，共成交1201宗，成交規(guī)劃建面同比下探27%。百強(qiáng)房企的拿地總額僅為4290億元，同比下降8.4%。

一位山東某地級市本土開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴作者，地方政府舉辦土地推介會，上半年賣了七八塊地，表面看上去挺紅火，但這些地塊不是工商業(yè)用地，就是在補(bǔ)手續(xù)的老住宅地塊，今年并未新增招拍掛住宅用地，開發(fā)商也沒什么拿地?zé)崆椤?/p>

“地方政府也著急，沒有賣地收入，現(xiàn)在都跑出去搞招商引資了。”這位負(fù)責(zé)人說。

他補(bǔ)充稱，今年二三月份，當(dāng)?shù)厥袌鲞€不錯，配合著降價，很多項(xiàng)目賣了去年半年的銷售業(yè)績，但進(jìn)入4月份，市場就急轉(zhuǎn)直下，小地方流動人口少，也缺乏外來投資者。

值得注意的是，一旦高能級城市放松拿地門檻，虹吸效應(yīng)顯現(xiàn)，更多的三四五線城市就會逐漸被遺落。

以開發(fā)商重倉的浙江為例，杭州拿地寶研究院統(tǒng)計(jì)稱，今年前5月，杭州賣出去83宗地，成交金額高達(dá)786億元，其次為溫州和寧波，分別為201億元、172億元。但放眼全省，經(jīng)營性用地（住宅+商辦）出讓成交面積和總額，則分別同比下滑21%、24%。

其中，溫州洞頭區(qū)、紹興諸暨市、金華浦江縣、麗水慶元縣四個區(qū)縣，經(jīng)營性用地至今都是零成交。

“馬甲”何以重出江湖

在房地產(chǎn)行業(yè)，用“馬甲”去搶地的玩法并不新穎，2021年上半年，土拍市場競爭激烈，多地政府甚至發(fā)文禁止房企在競拍土地時使用“馬甲”。

此后，伴隨著土拍市場的驟冷，這種“馬甲”搶地的現(xiàn)象逐漸消失。如今，搖號中簽率不斷走低，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭又異常激烈，“馬甲”開始重出江湖。

不過，在以往，“馬甲”多是與開發(fā)商存在股權(quán)關(guān)系的子/孫公司。時下的“馬甲”則與房企沒有股權(quán)關(guān)系，但又具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，比如東方雨虹這樣做防水保溫的下游供應(yīng)商，一些開發(fā)商也甘愿做同行的“馬甲”。

今年2月，新城控股以25億元的總價，搖中杭州臨平區(qū)一宗土地。據(jù)地產(chǎn)自媒體《一勺言》內(nèi)容，該地塊要建商業(yè)綜合體，新城更符合條件，招商蛇口便找到新城，要求對方做自己的馬甲公司，拿下地后即轉(zhuǎn)手，招商蛇口在后續(xù)項(xiàng)目的股權(quán)中占絕對優(yōu)勢。

《一勺言》的文章還寫道，在長三角地區(qū)，招商還會找有開發(fā)資質(zhì)的總包單位做馬甲公司。拍中了，項(xiàng)目就做股權(quán)轉(zhuǎn)讓，后續(xù)的總包工作也會交給對方，算是一種交換。

目前，對于這類“新型馬甲”，各地尚未見到明確的監(jiān)管動向。

在3月份，42家房企圍獵北京朱辛莊地塊時，中建系6家子公司都有參拍。不久之后，北京規(guī)劃和自然資源委員會為土拍規(guī)則打了補(bǔ)丁，將“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”，調(diào)整為更嚴(yán)格的“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時報(bào)名競買同一宗地”。

在6月1日的北京土拍中，北京規(guī)自委又直接取消了土地成交后不得將股權(quán)轉(zhuǎn)給其他競買方的限制。這意味著，一旦搖中后，開發(fā)商可以引入其他同行合作開發(fā)。

即便土拍市場競爭激烈，但開發(fā)商依然非常謹(jǐn)慎，幾乎到了不能拿錯任何一塊地的狀態(tài)。

林海向作者介紹，在以往，如果利潤率等指標(biāo)無法達(dá)到集團(tuán)要求，但操盤團(tuán)隊(duì)的成本管控、銷售能力很強(qiáng)，出于培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)的目的，集團(tuán)可能會對拿地條件適當(dāng)照顧。但現(xiàn)在，則不會有這樣的事情了，集團(tuán)可能會建議區(qū)域做“代建項(xiàng)目”來養(yǎng)活自己。

“即便裁撤團(tuán)隊(duì)，也不會冒險(xiǎn)去拿房價沒有支撐的地塊。”林海說。

從去年開始，華潤、碧桂園、龍湖、華夏幸福等一大批開發(fā)商，相繼擠進(jìn)了代建賽道。但眼下，能賺錢的土地基本都要靠招拍掛公開市場搶，而代建方多靠和地方城投合作，而后者手中囤積的項(xiàng)目大多地價高企，并不好賺錢。

一位TOP30民營房企福建區(qū)域高管對作者表示，大家都是職業(yè)經(jīng)理人，對項(xiàng)目價值研判區(qū)分度不大，加上當(dāng)?shù)赝恋毓┙o有限，搶地很激烈，即便城投兜底拿地，自己團(tuán)隊(duì)也能開發(fā)，很少聽說城投把地交給誰代建，江浙那邊有很多城投兜底后找代建方開發(fā)的模式。

同樣謹(jǐn)慎的，還有房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)構(gòu)。

根據(jù)西政資本近期的一篇研報(bào)，目前，大部分投資機(jī)構(gòu)只盯著優(yōu)質(zhì)融資主體或優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目，市面上能做地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的信托機(jī)構(gòu)只有五六家，私募機(jī)構(gòu)更是屈指可數(shù)，央企金控平臺今年初激進(jìn)了一陣子后，又開始觀望了，剩下的民營金控也開始戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。