2022年至今，22座城市中已有15座完成了第三次土地集中拍賣，部分城市將展開第四次集中供地，全年土拍收官在即。

和去年相似，今年的土拍報道中“國企主力、城投托底、民企隱退”也已經說麻了。

但就在人們原認為的“常識”中，一些變量已經出現、反轉正在發生，鳳凰網風財訊獨家進行了盤點與解析。

中小民企開始拿地

本土草根伺機而動

10月19日，南京市第三批次集中土拍落下帷幕，除了拿地主力國央企及地方城投，一直有民營房企參與的南京土地市場，開始吸引規模較小的地產民企入局拿地。

鳳凰網風財訊注意到，南京第三批次土拍中南京佳祺建設集團有限公司（下稱“南京佳祺”）和南京明月建設集團有限公司（下稱“南京明月”），均是企業規模偏小的本土草根民企。

例如南京佳祺，公開信息顯示，公司成立于2004年，2011年時公司注冊資本僅1000萬元，后兩次加持至7230萬元。依據原始注冊資本來看，按房地產開發企業資質管理規定，南京佳祺只能算三級資質，其社保繳納人數僅8人也一定程度上隱射企業規模有限。

換一種視角，由于南京佳祺未公開營業收入、資產總額等數據，若按公開報道所稱“南京佳祺成立近20年，在南京、揚州、鎮江等地開發樓盤約20個”，依照南京2021年銷冠樓盤銷售水平（一年銷售70億），用萬科的銷售金額與營業收入對比值（約70%）粗算，即使其一年消化一個項目的量，企業年營業收入也不足50億元，這一水平在房地產開發經營資質規定中最多屬于中型企業。

據了解，南京佳祺是南京市六合區的本土開發商，股東為自然人徐進東（80%）和蔣霞（20%），多年來企業一直在南京的六合、溧水兩區，湖州的南太湖、南通開發區等地發展。此次底價競得溧水區一宗涉住地塊，也是固守本土的思路。

同樣，南京明月建設成立于2001年，起家在南京江寧區。雖是一家南京老牌房企，但企業規模不大，注冊資本僅為2000萬元，由7位自然人股東持有，大股東李順祥持股47.5%。目前在南京、威海等城市均有小鎮項目。此次南京明月以5.45億元的底價，競得了南京江寧區東山G91地塊，成交樓面價11039元/平。

這種現象并不止出現在南京，例如上海2022年土拍中出現的中建大椿、同進置業等也是本土中小民企。

天津集中土拍中，注冊資本僅1500萬元的天鉦置業進入視野，以5.654億元競得了天津濱海新區一宗地塊；以1.488億元總價競得寶坻區地塊的天津中寶置業有限公司，注冊資本也僅3000萬元。

不過由于天鉦置業和中寶置業的注冊成立時間僅4個多月和一個月，其也被業內質疑為某些企業的馬甲。

城投/國資不能單獨拿地

“打破空轉”已經施行

就在蘇州第三次集中土拍后，業內盛傳一份內部會議紀要，紀要中很值得注意的一句話是——

“今后蘇州原則上不能純粹由國資或城投單獨托底拿地，必須跟其他開發商合作；城投應該托底郊區土地，城區地塊應該讓全國各地房企來買。”

這種“打破單獨托底”的傾向，其實已經在9月28日蘇州第三批次土拍中有所體現。

鳳凰網風財訊注意到，第三次土拍中已經沒有了蘇高新、建屋、蘇州城投、吳中經開等城投國企的身影。而在此前，它們都是蘇州土地市場的主力。

相反，土拍市場出現了仁恒置業、全新城置業、常熟禾盛置業三家民企的身影，且均為獨立拿地；民企中億豐控股則與蘇州太平國資聯手拿下一宗地塊。

蘇州土地市場，從今年第一批次集中土拍“清一色國資城投”，到第二批次土拍“出現民企亨通地產和嘉盛集團，但投資總額不足10億元，占比僅4%”，再到第三批次民企參與數量增加、拿地總額提升（總金額30.2億元，占比24%）…變化已經很明顯了。

可以發現，雖然財政部印發的《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》（提出“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”等），國慶節后才和大家見面，但為防止財政資金空轉，打破國企/城投單獨托底拿地，一些地方政府早已有所行動。

合作開發將全面放開

房企全國流動起來

10月17日，天津2022年第三批次集中土拍正式收官，成功出讓17宗地塊，土地出讓金共98.98億元。鳳凰網風財訊發現，在本輪土拍中出現的幾家民企多選擇與國資合作拿地。

比如，以2.617億元的總價競得天津寶坻區一宗住宅用地的“天津華寶弘業房地產開發有限公司”第一股東是民營房企華寶偉業（持股65%），第二股東是寶坻區國資委（持股35%），典型的“國資和民企合作”路線。

相同，另一家拿地企業曲江新鷗鵬，則由西安曲江新區管委會（51%）與重慶民企新鷗鵬（49%）合資成立，在天津第三輪土拍中以6.36億元競得了北辰區津辰青（掛）2022-002地塊。值得一提的是，這兩家企業都不是天津本土的。

同樣，在南京第三批次土拍中，中天美好、中交地產等也并未南京本土房企。可以發現，在地頭蛇們伺機而動的同時，全國實力企業也已經流動起來。

大民企強勢恢復

城區核心地“當仁不讓”

上海、杭州、寧波、合肥的土拍市場一直保留著“民企之光”。

例如寧波，據中指研究院數據顯示，寧波民營房企在第三輪土拍中的投資金額為22.1億元，占比22%，實力不容小覷。

（圖源：中指研究院）

例如合肥，民企投資金額占比37%，是今年15城三批次集中土拍中民企投資金額占比最高的。

上海在9月27日的第三批次集中拍賣了35宗地塊，參拍民企達到14家，幾乎刷新了近一年一線城市土拍市場上民企參拍量的新高。

龍湖、寶華企業、中建大椿、同進置業、祥源控股、亞倫集團、合盛置業等7家民企，均有斬獲，且多為獨立拿地。

而且，上海本輪土拍中，“溢價之王”也是民企。例如，以56.05億元拿下上海普陀區桃浦科技智慧城015-01地塊的寶華企業，拿地溢價率為9.46%。

杭州本土的民營房企，一直在土地市場強勢進攻。

尤其“老大哥”濱江集團，在最新一輪土拍中競得四堡七堡、牛田單元，共計三宗大熱的住宅用地，最終在與10多家房企的競爭中，以本輪最高溢價率（12%），近70億的總價搖號拿下。

坤和建設則拿下了該輪最熱、位于錢江新城2.0板塊的四堡七堡單元的3宗住宅用地，競得價20.89億元，溢價率高達12%。

此外，中豪控股以10.36億元競得金沙湖板塊的下沙中心區單元JS0409-19地塊。

鳳凰網風財訊粗統，本輪杭州民企拿地金額超145億元，占總出讓金的34%，這一指標在15城三批次集中土拍中排名第二。而且和其他城市民企底價拿地、拿冷門地不同，杭州本土房企頗有“硬剛”的底氣。

縱觀即將收官的第三批次集中土拍，15個城市，民營房企拿地積極性在增強，拿地策略與思路也在悄然發生著改變。伴隨今年的土地拍賣全面結束，相信還會有更多值得關注的變化，鳳凰網風財訊“土拍大數據系列”將持續跟蹤報道。