零售市場復蘇放緩 高化品牌引領項目調整升級

寫字樓去化短期承壓 “強鏈補鏈”有望積聚樓宇發展新動能

零售物業市場

受高溫限電和疫情封控等突發事件影響，部分項目被迫推遲入市時間，成都零售市場三季度未錄得新增供應，全市購物中心總存量維持在約707萬平方米。成都市場在九月上旬陷入暫時的停滯狀態，消費市場的復蘇再次按下暫停鍵，季內市場需求整體呈減弱態勢，購物中心平均空置率繼續上漲至約11.4%，首層平均租金小幅下調。

聚焦高端香氛品牌和新式純茶品牌 自2018年成都提出“首店經濟”以來，首店的招引跟隨成都零售市場的發展變化涵蓋的品類越來越豐富，受眾越來越細分。例如，作為近年快速發展的美妝業態中平均客單價更高的品類，眾多國際高級香氛品牌三季度進入成都市場，提升了市場上該類品牌的豐富度，代表性案例包括法國沙龍香水品牌馥馬爾首店進駐遠洋太古里，英國高端香水品牌PENHALIGON’S首店進駐IFS。此外，純茶品牌作為近年人氣頗高的茶飲品類的細分賽道，本季度表現活躍，來自深圳的中式茶品牌tea'stone首店落戶萬象城一期，國內精品茶葉品牌T9 Tea首店選址IFS。

高化品牌引領項目調整升級 第三季度，成都商場內租戶變動較去年同期顯著減少，調整較多的品牌集中在高端化妝品類別，部分項目通過引進一批知名國際香化品牌，開啟新一輪提檔升級，同時達到充分挖掘年輕女性群體消費需求，拉動項目銷售增長的目的。例如，IFS負一樓新成交多家大牌香化精品店，打造高規格國際香化走廊，強化項目與地鐵口連接區域的香化氛圍；銀泰城季內進一步豐富項目的高端化妝品品牌，為消費者提供全新的化妝品消費體驗，加上已有多家高化品牌進駐的世豪廣場，大源商圈成為成都零售市場又一個高化品牌集聚地。

在近期的經濟工作會議上成都政府提出奮戰四季度，全力確保經濟高質量穩定增長，進入年底，成都零售市場有望加快復蘇，預計將迎來約40萬平方米的新增供應。隨著招商大魔方、SKP等關注度較高的重點項目即將亮相市場，交子商圈有望進入快速發展期，或有助于拉動全市消費景氣度上升。

成都作為全國零售第四城和國內消費重鎮，具有極大的品牌吸引力和市場影響力，但是面對近年來挑戰重重的市場環境，成都零售市場需要順應消費需求的快速更新迭代不斷創新加快變革才能持續提升競爭力，實現可持續發展。

甲級寫字樓市場

2022年第三季度，全市迎來NIC國創中心、成都中國太平金融大廈和成都環球貿易廣場一期三個新項目入市，為市場帶來約25.8萬平方米的新增供應面積，全市甲級寫字樓存量超過385萬平方米。第三季度成都甲級樓宇租賃市場挑戰重重，一方面，供應端的大幅放量使得商辦市場短期內去化壓力倍增；另一方面，季內高溫限電和疫情接踵而至，市場回落，各行各業的租賃需求受到明顯抑制，錄得凈吸納量環比大幅縮減至約1.3萬平方米。此外，高供應、弱需求的市場現狀促使全市空置率環比大幅上漲4.8個百分點至27.4%。租金方面，全市平均租金環比下滑0.2個百分點，約為人民幣100.8元每平方米每月。

金融業依舊是租賃市場的中流砥柱  在市場成交及活躍度略顯低迷的第三季度，金融業依舊是支撐租賃市場需求的第一大行業，占比達到24%。季內非傳統金融業的租賃需求持續釋放，基金、財富管理和小額貸款等類型的企業達成多筆租賃成交。在第32期“全球金融中心指數報告”中，成都排名上升3位，位列全球第34名，在金融科技的細分排名中成都更是躍升至全球第22名，進步尤為顯著，標志著成都作為中國西部金融中心的金融實力不斷增強。其次，信息技術占比環比小幅下降至19%，主要是由于近年來為了推動信息技術行業的健康有序發展，互聯網企業面臨的政策環境逐漸趨嚴，行業正處于結構性調整期。最后，專業服務的需求占比小幅上漲至12%，以律師事務所和管理咨詢公司為代表的專業服務類企業一定程度支撐了甲級樓宇的去化。

產業鏈提質升級有望激發樓宇市場活力 今年以來，成都聚焦集成電路、新能源和高端軟件等重點產業鏈，通過引入寧德時代、拓及股份等龍頭企業，推進“鏈主”和“鏈屬”企業的融合發展，致力于打造一批具有國際競爭力的重點產業集群，增強成都作為超大人口城市的經濟能級。同時，得益于做大做強產業鏈戰略，樓宇經濟有望獲得不竭的發展動力。以信息技術行業為例，成都引進了多個國內領先的軟件研發企業在成都落地區域總部，推動成都本地高端軟件產業鏈強鏈補鏈，第三季度信息技術細分行業里的芯片、軟件研發等硬科技企業的租賃需求趨于活躍。第一太平戴維斯華西區代理部（商業樓宇/商業及零售服務/產業及物流地產）負責人、高級董事戴暉表示：“商務樓宇是產業發展的載體，成都聚力推動產業鏈提質升級、聚集發展，將為樓宇租賃市場未來的良性發展提供強力支撐。”

展望第四季度，甲級寫字樓供應端預計放緩，同時隨著省市政府多項助企紓困政策落地，受疫影響較大的民營企業和中小微企業逐漸恢復發展，成都辦公市場租賃需求有望緩慢回升。