為進一步提升粵港澳大灣區國際競爭力，在內地與港澳金融市場合作日益緊密大背景下，“鳳凰灣區財經論壇2022”在香港、內地同步舉行，論壇由鳳凰衛視、鳳凰網聯合多方發起，并獲得十余家學術機構的支持。圍繞“變局與信心”主題設置多場論壇，深入探討大變局下的全球經濟挑戰、中國金融開放下的大灣區使命、金融助力粵港澳大灣區建設、香港資本市場引領與驅動等重要議題。

在此次論壇的“地產周期：前景與困局”環節上，國民經濟研究所副所長王小魯就“土地財政的過去、現在和未來”發表了重要觀點。王小魯表示，土地改革前，土地不是商品，政府從農民手里征地，然后無償劃撥。上世紀90年代初開始了土地有償出讓和住房商品化改革。

王小魯認為，按早期設計，住房改革實行雙軌制，為中低收入居民提供保障房，為高收入居民提供商品房，但在實行過程中，保障房受到擠壓。土地收入越來越成為地方政府的重要財源，因此形成了土地財政體制。

王小魯指出，80年代推進市場化改革，政府放權讓利，全口徑政府收入1978年占GDP的40%，1995年降到16%以下，市場配置資源占比上升。土地收入自然成為地方政府的補充收入來源。后來各地搞大規模城市建設和基礎設施建設，土地收入成為政府重要的資金來源。

王小魯進一步指出，但土地收入規模越來越大。2001年全國土地收入近1300億元，相當于地方財政收入的10%，2021年高達8.7萬億元，相當于地方財政收入的78%。全國平均地價20年間上漲16倍，房價也被同步推高。

對于地價、房價上漲，王小魯認為主要有幾個方面原因：

一是城市規模經濟的溢出效應帶來的城市周邊土地升值；

二是城市化快速發展，房地產需求上升，而土地資源有限，拉動了房價地價上漲；

三是貨幣增長長期大幅度快于經濟增長，從2001-2021年實際GDP增長4倍，而M2增長14倍。