前兩月50大城市賣地超5000億 一二線再現“虹吸效應”

    在春節后疫情蔓延、樓市銷售慘淡的映襯下，土地市場弄潮兒的身影顯得異常醒目。

    中原地產統計顯示，1-2月份50大城市合計賣地5180億，同比上漲4.1%。其中，香港置地聯合體以310.5億元拍下上海新“地王”。

    在成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快；二線城市溫州、南京增幅較大。一二線城市虹吸效應明顯。

    不過，業內人士指出，年后拿的地很多都是之前就考察或溝通過的，房企只是在執行既定計劃。而在疫情發生后，多數公司必然要調整今年的拿地預算。

    值得關注的是，大型房企尤其是國資房企攜資金及運營優勢，進一步成為土地市場的主力，增大銷售規模，然后再去拿地，形成正循環。

    而眾多的小型民營房企，只能被時代的洪流拋下，它們似乎很難掙脫這樣的命運。

國企掀拿地熱潮

    在銷售正常的年份，土地市場往往充斥著各個陣營的開發商，而在今年2月，能夠參與拿地游戲尤其是一線城市拿地的，只是少數人。

    根據中原數據，1-2月TOP10房企拿地總額為1413億元，同比增長3.4%，占TOP50房企拿地總額49.39%。

    從拿地金額來看，香港置地聯合體以318億元位列第一，綠城中國以268億位列第二。

    在這場拿地熱潮中，主角幾乎都是國資房企和大房企，特征鮮明。即使香港置地和綠城背后，也有國資的影子。

    拿地總額TOP20里面，有5家為地方性國企、6家央企，其中華潤置地以140億元位列第三。保利發展、中海地產、中交地產、中國鐵建、北京建工等央企均拿地40億元以上。

    “疫情下，依然有企業不差錢。”中原地產首席分析師張大偉表示，最近全國土地市場以國企為主，私企拿地的非常少，大部分都是國企聯合體獲得土地。

    克而瑞也認為，資金充裕、融資成本較低的央企、國企，是當前土地市場中積極拿地的首類房企。以華潤置地、中交集團、首開等為代表，拿地金額遠高于其1-2月的操盤金額。

    事實上，從2018年起，國資房企就一直在積極布局，搶占優質地塊，勢頭強勁。

    2018年全國房企拿地金額TOP100中，保利發展、華潤置地、中海地產分別以1001億元、803億元、760億元位列第三、第四、第五；到了2019年，保利發展、中海地產、華潤置地分別以1166億元、1034億元、813億元位列第三、第四、第六。

    張大偉分析，1-2月份，央行超常規投放流動性，以穩定市場情緒。保利發展等憑借國企背景，更容易獲得流動性支持，融資成本也會低于行業平均水平，為拿地提供了充足的資金。

    此外，國企運營普遍穩健，以較低的杠桿率著稱，具備加杠桿空間。這次疫情雖然冰凍了樓市，但如果把握好，正是國企在土地市場的超車機遇，為后續搶占市場份額打下基礎。

    他也提醒，如果湖北可以較快控制疫情，疊加預期中的降息等政策紅利，甚至可能再現一波明顯的小陽春，國企將在下半年表現亮眼；相對地，如果后續持續受疫情影響，拿地房企的資金鏈將會吃緊。

    一二線的虹吸效應

    觀察今年土地出讓的特征可知，實際上土地市場整體仍然是低迷的，只是資金在更堅定往一二線集中，市場小范圍地爆發。

    “這次疫情也讓大家發現，一二線尤其是一線城市，各類資源和城市治理都相對更好，樓市也更有機會。”一家今年拿地較多的房企人士說。

    據克而瑞數據，2020年2月，全國土地出讓金共計2400億元，雖然總體環比下降35%，二三線城市的土地成交量環比大跌50%，但一線城市土地成交額卻逆勢上漲。

    2月，全國一二線城市共有641宗土地成交，宅地總成交額1581.6億元。成交單宗地塊超過10億的合計46宗，主要分布在北京、上海、福州、溫州等城市，溢價率超過10%的有27宗，占比59%；住宅用地成交總價TOP10中，上海占一宗，北京占了7宗。

    中指研究院報告也顯示，2020年1-2月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交2567億元，比去年增長0.08%；其中，北京以673億元的成交總價位于榜單首位，上海和杭州分別以619億元和370億元的成交總額占據榜單第二、三位。

    成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快，二線城市溫州、南京增幅較大；成交規劃建筑面積中占據榜首的成都較去年同期增長39%。

    北京土地市場又重新開始釋放活力，開年兩個月通過招拍掛成交住宅用地16宗，其中不限價地塊高達12宗，土地出讓金額高達671.88億元，平均溢價率達19.48%，均創下歷史新高。

    中原地產市場分析師盧文曦認為，一二線城市有著更高的安全邊際以及更穩定的需求，疫情過后，城市管理精細化程度、管理水平以及資源均會左右潛在購房者的買房意愿，強化其在一二線城市買房的決心。

    天風證券認為，土地市場熱度在回升。疫情短暫影響銷售，一二線城市(非返鄉置業)的需求只是被后置，但長期置業需求仍在，三四月或因推盤上升而出現小陽春；多地土地款寬松政策，且開發貸和非標融資如若放松，房企現金狀況將明顯改善，這些都有助于土地市場的回暖。

    目前疫情依然膠著，大多數房企還是持謹慎態度。據克而瑞數據，百強房企今年前兩個月拿地金額同比下滑超15%，其中銷售TOP10企業1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。

    也有不少房企表示樂觀。“過了觀望期，土地還是要大舉投資的，原來計劃今年新增土地儲備貨值的目標沒有變。”陽光城高級副總裁吳建斌表示。