由于市場高點已過，“低點時拿地”的慣性思維，是驅動房企在近期持續發力的主因。在政策調控從嚴、企業對市場預期下降的情況下，今年土地市場仍會維持“低價走量”的平穩局面。除非熱點城市推出限制性條件較少、地段優質的熱門地塊。

　　土地市場開年冰與火

　　2018年開年，全國土地市場呈現一派冰與火共舞的場景。

　　在風向標城市北京，1月以來三宗宅地流拍；多城土地市場以低溢價率完成地塊成交。但在部分熱點城市，房企的積極拿地態勢仍舊不減。與此同時，在政策支持下，以自持用地和集體建設用地為主要供應方式，也將帶來租賃供應的極大釋放。

　　在運營的命脈資金方面，房企正在蓄力。1月以來包括規模房企在內的各類機構仍在積極尋求更多元的融資方式。

　　一半海水一半火焰的表象之下，潛藏著房企在被視為樓市小年的2018年，在應對更嚴苛的拿地方式、不曾放松的資金環境之下，為更長遠、更穩妥地運作暗暗鋪路。（駱軼琪）

　　2月1日下午，在蘇州的一場土地拍賣中，龍湖地產以40.72億元的價格獲得吳中區的兩宗地塊。當日上午，龍湖還斥資55.78億元在杭州獲取兩宗土地。一天之內斥資96.5億元拿地，對于一貫謹慎的龍湖來說，顯得頗不尋常。

　　此前一日，合肥出讓6宗地塊，旭輝、碧桂園、中梁等知名房企均有斬獲。雖然總價不高，但三宗地塊的溢價率分別達到168.79%、152.08%和144.43%。

　　進入2018年以來，全國土地交易仍以“低價走量”為主要特征。土地交易的平均價格和溢價率都不高，流標、流拍案例也時有出現。但土地成交規模仍然較大，凸顯出企業仍有強烈的補倉意愿。

　　考慮到房企在過去兩年里大量消化庫存，這種意愿不難理解。分析人士指出，由于市場高點已過，“低點時拿地”的慣性思維，是驅動房企在近期持續發力的主因。

　　在這背后，是一個更大的時代背景。隨著“白銀時代”到來，行業競爭愈加激烈，部分房企正陷入“不進則退”的焦慮中。其中，大中型房企的焦慮感尤其強烈。

　　圖片來源：視覺中國

　　“不進則沉沒”

　　中原地產統計顯示，2018年1月，房地產企業延續了去年拿地的積極性。當月，有20家企業在土地市場斥資超過30億。其中，5家房企的拿地金額超過百億，分別是碧桂園、龍湖、中海、萬科、世茂。

　　“在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在拿地加速過程中。”該機構表示。

　　在中原地產的統計口徑中，以5508億奪取2017年“銷冠”的碧桂園是1月拿地最多的企業，該公司斥資187.15億，獲取43宗土地。龍湖的拿地金額為140.27億元，排名第二，但龍湖僅獲得9宗土地。

　　大量去庫存后的補倉壓力，被認為是房企拿地熱情不減的原因。

　　根據國家統計局的數據，2014年至2016年間，房地產企業拿地面積均為負增長。雖然2017年這一增速“轉正”，但由于2016年、2017年連續出現銷售“大年”，到去年末，很多企業的庫存仍然不足。

　　中原地產指出，房地產去庫存任務初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市的去化周期在12個月以下。

　　與此同時，由于企業對今年普遍維持“小年”的判斷，“低點時拿地”的準則也在此時發揮作用。“今年是理論上的補倉時機。”北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，由于房屋交易市場降溫，土地市場的熱度也隨之下降，有助于企業降低拿地成本。

　　在這背后，是房企對規模的普遍焦慮。新城控股副總裁歐陽捷在“首屆華夏地產投融資峰會”上指出，資金、土地、客戶都在向大企業集中，市場也出現“大象賽跑”的現象。

　　他認為，由于市場集中度的提高遠超預期，大企業面臨的情況不是“不進則退”，而是“不進則沉沒”。在這種情況下，企業還是要加速奔跑，所以市場能看到的情況是，大企業跑得越來越快。

　　最近兩年來，越來越多的房企祭出規模趕超計劃，并為之做出人力資源、架構調整等準備。如陽光城欲在2020年實現3500億的銷售目標，并從碧桂園挖來朱榮斌和吳建斌的“雙斌”組合，該企業還效仿碧桂園，啟動跟投機制；新城控股在2017年初提出過“5年沖擊3000億”的目標；金科也曾提出“2020年沖擊2000億”的口號。

　　今年1月拿地支出位列第二的龍湖，同樣有規模上的野心。1月30日，在2017年年會上，龍湖CEO邵明曉制定了新的目標，未來三年，龍湖依然要保證行業規模前十，2020年龍湖會爭取跨過3000億。三年內將誕生至少17個百億級以上的地區公司。

　　為此，龍湖需要在區域布局上聚焦并發力。邵明曉表示，未來三年，龍湖要培育1-3個500億元級地區公司、3-5個300億元級地區公司、5-8個200億元級地區公司、8-15個100億元級地區公司。進入時間超過3年，但是規模仍在50億元以下地區公司將被消除或合并。

　　另據21世紀經濟報道記者了解，部分房企雖未對外公開銷售野心，但在內部已經做出指示。某閩系房企北京區域負責人透露，今年北京公司的拿地和銷售計劃都有所上調，其他的區域公司也大都被分派了更高的銷售目標。

　　態度趨于謹慎

　　在房企仍然維持較大拿地規模的同時，對土地市場的態度卻趨于謹慎。2018年以來，低總價、低溢價繼續成為土地市場的特征，且流拍、流標的案例開始增多，北京就出現三宗土地流標案例。

　　中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，這與房企的資金狀況趨緊有關。他表示，大部分房企的銷售回款仍然充裕，但由于今明兩年將迎來償債高峰，因此用于拿地的資金仍然相對有限。

　　與此同時，融資政策的從緊，也使房企的資金成本不斷提高。

　　1月25至26日，銀監會在2018年全國銀行業監督管理工作會議中提出，今年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率、嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續遏制房地產泡沫化。這一表態被認為延續了內地融資政策趨嚴的基調，并繼續迫使房企謀求海外融資。

　　但由于美元升值預期帶來的匯率壓力等，海外融資的成本要明顯高于內地。中原地產指出，房企在2016年的平均發債成本在4%左右，且多為人民幣債務。到2017年，美元債務占比上升，平均融資成本也升至5%-6%的水平。今年以來，美元融資成為主流，部分房企的發債成本上升到8%以上。

　　“從去年開始，總部授予的拿地權限就有所收緊，以前通常相當于50%以上的溢價，并允許競標配建保障房。最近已經降到20%-30%的溢價水平。”前述閩系房企人士表示。

　　該人士指出，這同時也考慮到了調控政策的因素，因為無論總部還是北京公司，都預期“限價令”不會很快放松。而對于企業來說，通過順暢的銷售獲得回款，仍是調控從嚴環境下的第一目標。

　　好消息在于，在監管層督促下，當前熱點城市的供地規模已明顯加大，使得企業有了更多選擇余地。

　　以北京為例，出于進軍北京市場、鞏固市場占有率、占據品牌傳播高點等考慮，過去房企會獲取一些限制條件多、盈利空間小的“虧本項目”。如今，一些品質不佳的地塊會被企業選擇性放棄，其面臨的爭奪并不激烈，甚至遭遇流拍、流標。1月25日，北京出讓的兩宗共有產權住房地塊，就因無人報價而流標。

　　中原地產認為，在政策調控從嚴、企業預期下降的情況下，今年土地市場仍會維持“低價走量”的平穩局面。除非熱點城市推出限制性條件較少、地段優質的熱門地塊，否則對土地的爭搶并不會太激烈。

　　該機構還指出，近幾年來，與成本相對較高的招拍掛市場相比，房企更青睞以并購方式獲取項目，這種情況在未來還會延續，并購的金額和頻次都將呈現上升趨勢。因此，與相對平淡的土地交易市場相比，并購市場的動向更值得關注。